조정대상지역에서 주택 한 채만 더 사도
취득세가 8%~12%까지 확 튀어오릅니다.
📌 예를 들어 6억 원짜리 아파트를 3주택자가 조정지역에서 취득할 경우
👉 취득세만 무려 7,200만 원(12%)!
하지만 방법은 있습니다.
오늘은 다주택자가 취득세 중과세율을 피하거나 줄일 수 있는 전략 5가지를 소개합니다.
✅ 전략 1. 비조정지역에서 주택 취득하기
가장 기본이자 강력한 전략입니다.
중과세율은 조정대상지역에서 주택을 추가 취득할 때만 적용됩니다.
📌 비조정지역이라면?
→ 다주택자라도 취득세는 기본세율 1~3%만 적용!
💡 예: 전주, 천안, 포항 등 일부 지방 중소도시는 현재 비조정지역
✅ 전략 2. 면적·공시가격 기준 충족하는 ‘소형 저가주택’ 활용하기
다음 조건을 충족하는 주택은 주택 수에서 제외되어 중과를 피할 수 있습니다:
- 전용면적 60㎡ 이하
- 공시가격 1억 원 이하 (수도권 외 지역)
👉 이런 주택은 주택 수에 포함되지 않기 때문에
→ 추가 주택 취득 시 중과 적용 안 됨
💡 단, 이 조건을 충족하기 위해 지방 소형 임대주택 투자를 고려하는 경우
임대 기간 유지 등 추가 조건도 체크!
✅ 전략 3. 상속주택은 5년간 제외!
상속으로 인해 주택 수가 늘었다고 해서
바로 취득세 중과세율이 적용되진 않습니다.
상속받은 1주택은 5년간 주택 수 산정에서 제외
📌 예외 상황(다수 상속주택, 법인 등)은 주의해야 하지만,
일반적인 단독 상속은 유예 기간이 있습니다.
✅ 전략 4. 신축 전 철거 예정인 노후주택은 제외 가능
건축허가를 받아 기존 노후주택을 철거하고 신축할 경우,
기존 주택은 일시적 보유로 간주되어 주택 수 산정에서 제외될 수 있습니다.
💡 실무에서는 지방세 담당자의 판단에 따라 차이가 날 수 있으므로
취득 전 세무사 상담 추천
✅ 전략 5. 명의 분산 (배우자, 자녀 등) 전략
배우자 또는 자녀 명의로 주택을 구입하면
본인 기준의 주택 수 증가를 피할 수 있습니다.
📌 단, 아래 사항은 반드시 고려해야 해요:
- 증여로 간주될 수 있음 → 증여세 발생 주의
- 자녀가 미성년자일 경우 세무조사 리스크 큼
- 배우자 명의라면 공동생활 여부에 따라 1세대 간주될 수도 있음
💡 명의 분산은 절세도 되지만, 신중히 계획 세워야 하는 고위험 전략
🔍 보너스 팁: 법인 명의는 언제나 취득세 12%
- 법인으로 주택을 사면 지역·주택 수 관계없이 취득세 12% 고정
- 절세 목적으로 법인 활용은 오히려 불리할 수 있음
✏️ 결론 요약
| 비조정지역 투자 | 기본세율 적용 | 규제 변경 가능성 |
| 소형 저가주택 활용 | 주택 수 제외 | 가격·면적 제한 |
| 상속주택 활용 | 5년 유예 | 예외 요건 주의 |
| 신축용 철거 예정주택 | 주택 수 제외 | 행정 승인 필수 |
| 명의 분산 | 주택 수 분산 | 증여세·세무 리스크 |