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보유세(재산세 + 종합부동산세)를 계산할 때 중요한 요소 중 하나가 바로 주택 수입니다.
특히 종부세는 보유 주택 수에 따라 세율이 급격히 달라지기 때문에,
내가 가진 주택이 ‘주택 수에서 제외되는지’ 여부가 세금에 직접적인 영향을 미칩니다.
이번 글에서는 2025년 기준 주택 수에서 제외되는 경우들을 알기 쉽게 정리해드립니다.
✅ 보유세에서 말하는 “주택 수”란?
종부세와 재산세는 모두 공시가격 기준으로 보유 중인 주택 수를 바탕으로 과세됩니다.
하지만, 일정한 요건을 충족하는 주택은 ‘주택 수’에서 제외되어
다주택자가 아니라 1주택자 혜택을 받을 수 있습니다.
🏠 주택 수에서 제외되는 6가지 대표 사례
1. 일시적 2주택 (기존주택 처분 조건)
- 신규주택 취득 후 기존 주택을 2년 내 처분하면 제외 가능
- 종부세 기준에서 인정
- 단, 기존·신규 모두 실거주 조건 필요
예시: 2024년 3월 새 아파트 입주, 기존 집 2026년 2월 이전 매도 시 → 일시적 2주택 인정
2. 60㎡ 이하의 저가 주택 (공시가 3억원 이하)
- 면적 60㎡ 이하 & 공시가격 3억 원 이하 (비수도권은 2억 원 이하)의 소형 저가 주택은
세대원 거주용이 아니라면 주택 수 제외 대상입니다.
3. 임대사업자 등록 주택 (2020년 7.10 이전 등록)
- 일정 요건 충족 시 종부세 합산배제 가능
- 단, 조건 엄격 (임대기간, 임대료 상승률 제한 등)
4. 상속으로 받은 주택
- 1세대 1주택자가 주택 상속을 통해 주택을 추가로 보유하게 된 경우
상속 후 5년까지는 주택 수에서 제외 - 단, 공동상속 비율이 낮고 실거주 조건이 아닐 경우 주의
5. 지방에 있는 주택 (공시가 3억원 이하)
- 수도권·특별시 외 지역에 있는 공시가격 3억 이하 주택은 일부 제외 대상
- 다만, 해당 주택의 수익 목적 여부 등에 따라 달라질 수 있음
6. 주택이지만 주거목적이 아닌 경우
- 예: 기숙사, 오피스텔 중 주거용으로 사용하지 않는 경우
- 현실적으로 거주하지 않는 부동산은 주택 수 제외될 수 있음
- 사용 용도 및 실제 거주 여부가 관건
❗ 헷갈리는 부분 – 오피스텔은 어떻게 보나요?
- 오피스텔은 실제 거주 중이라면 주택으로 간주
- 하지만 사무실 용도로 사용 중일 경우, 주택 수에서 제외 가능
- 실제 사용내역이 중요 → 전입신고, 전기세, 수도세 등 증빙 필요
💬 요약 정리
항목제외 가능 여부조건
| 일시적 2주택 | ✅ 가능 | 기존 주택 2년 내 매각 |
| 소형 저가 주택 | ✅ 가능 | 60㎡ 이하, 3억 원 이하 |
| 임대사업자 등록 주택 | ✅ 일부 가능 | 임대 등록 요건 충족 시 |
| 상속 주택 | ✅ 가능 | 5년 이내, 비자발적 보유 |
| 지방 저가 주택 | ✅ 조건부 가능 | 비수도권, 3억 이하 |
| 오피스텔 | ⭕ 또는 ❌ | 주거용이면 포함, 사무용이면 제외 |
마무리
보유세에서 ‘몇 채를 가지고 있느냐’는 곧 세금의 크기를 좌우합니다.
따라서 내가 가진 주택이 모두 ‘과세 대상’인지 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다.
특히 일시적 2주택자나 상속주택 보유자라면 반드시 요건을 확인하세요!
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