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“나는 분명히 집 한 채만 있다고 생각했는데,
세금 계산엔 두 채라고 나온다구요…?! 😱”
이런 억울한(?) 상황이 생각보다 자주 발생합니다.
보유세(재산세, 종부세) 혜택을 받을 수 있는 1세대 1주택자 요건은
단순히 집 한 채만 갖고 있다고 되는 게 아니라,
**‘세법상 주택 수 계산 방식’**을 정확히 이해해야 해요.
이번 글에서는 주택 수 계산에서 제외되는 경우를 중심으로
1세대 1주택자 혜택을 지키는 법을 알려드릴게요!
✅ 보유세 혜택을 받기 위한 핵심: ‘주택 수 계산’
보유세 혜택을 받기 위해선
세대 기준으로 주택 1채만 소유하고 있어야 합니다.
하지만 아래와 같은 경우에는
비록 ‘등기상 주택’이라도 주택 수에서 제외되므로
1세대 1주택 요건 유지가 가능합니다!
🔍 주택 수 계산에서 제외되는 대표 사례
1️⃣ 일시적 2주택자 (기존주택 양도 조건 충족 시)
- 새 집을 먼저 사고, 기존 집을 나중에 파는 경우
- 기존주택을 일정 기간 내에 양도하면 주택 수 1채로 인정
기준 요약:
구분조정대상지역 vs 비조정지역기존주택 처분 기한
| 새 집 먼저 산 경우 | 조정대상지역 → 조정대상지역 | 1년 이내 매도 |
| 비조정지역 → 조정대상지역 등 | 최대 3년 이내 매도 |
조건을 지키지 못하면 2주택자로 간주되어 세금 중과될 수 있어요!
2️⃣ 상속으로 인한 주택
- 상속으로 주택을 취득한 경우
→ 일정 기간 동안 주택 수에서 제외됨
조건:
- 다른 사람이 상속주택에 거주 중인 경우
- 또는 상속일로부터 5년 이내라면
→ 1세대 1주택 유지 가능
단, 상속주택이 지분으로만 보유된 경우에도 제외될 수 있음
(상속으로 1/2만 받은 경우 등)
3️⃣ 미사용 오피스텔, 상가주택 등 비주거용 건물
- 오피스텔이나 상가주택을 보유하고 있어도
→ 실제로 주거용도로 사용하지 않으면 주택 수에 포함되지 않음
📌 실제로 사람이 거주 중인지 여부가 중요합니다.
공실로 비어있거나, 임대 목적(상가용)이라면 주택 수에서 빠질 수 있어요.
4️⃣ 분양권, 입주권
- 분양권이나 재개발/재건축 입주권은
→ 주택이 아니라 ‘권리’로 보기 때문에
보유세 계산 시 주택 수에 포함되지 않음
다만, 실입주 후 등기 완료되면 주택으로 간주됨!
5️⃣ 기숙사, 노인복지시설 등 특수시설
- 아래와 같은 시설들은 주택으로 보지 않음
제외되는 시설 예시
| 기숙사 |
| 노인복지시설 |
| 고시원, 숙박업소 등 |
| 사원주택 등 기업 소유 |
6️⃣ 소형 저가주택 중 일정 조건 충족 시
- 농어촌주택, 지방 소형주택 등은
일정 요건 충족 시 주택 수 제외 대상이 되기도 합니다.
예를 들어:
- 지방소재 1억 원 이하 주택 + 수도권 1주택
→ 장기보유 시 지방주택은 주택 수에서 제외
(단, 세부 기준은 매년 변동 가능)
📝 마무리 체크리스트
✅ 나는 현재 ‘1세대 1주택자’가 맞을까?
아래 체크리스트로 빠르게 점검해보세요!
- 세대 전체 기준으로 주택이 1채만 있는가?
- 일시적 2주택이라면 조건 내 매도했는가?
- 상속받은 주택은 아직 주택 수에 포함되지 않는가?
- 오피스텔이나 상가주택은 실제 주거용이 아닌가?
- 분양권/입주권만 있고 실제 입주하지 않았는가?
💡 결론
보유세 혜택을 누리려면
‘나는 집 한 채밖에 없는데 왜 혜택이 안 되지?’ 하는
헷갈리는 사례를 미리 확인하는 것이 중요합니다.
정확한 해석이 필요한 경우
세무사 상담이나 국세청 126번에 문의하는 것도 추천드려요!
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