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부동산 투자 또는 상속, 증여 과정에서 **복합건물(상가주택)**을 보유한 경우,
“이 건물도 주택 수에 포함되나요?”
“양도세는 상가와 주택을 나눠서 내야 하나요?”
궁금하신 분들 많으시죠?
복합건물의 양도세 계산은 단순한 주택보다 훨씬 더 까다롭습니다.
이번 글에서는 복합건물의 주택 수 포함 여부와 양도소득세 계산법을 알기 쉽게 정리해드립니다.
✅ 복합건물이란?
복합건물이란, 한 건물에 주택과 상가가 함께 있는 형태를 말합니다.
대표적인 예:
- 1층 상가 + 2층 주택
- 다세대주택 일부 호실만 상가 용도
세법에서는 이런 건물을 '주택'으로만 보지 않고, 용도별로 나누어 과세합니다.
📌 양도세 계산 시, 복합건물도 ‘주택 수’에 포함될 수 있다!
복합건물이라도 ‘주택의 면적이나 비율’이 일정 기준을 넘으면,
👉 해당 건물은 주택으로 간주되어 주택 수에 포함됩니다.
🧾 주택 수 포함 여부 판단 기준
✅ ① 주택 면적 기준
건물 전체 연면적 중 ‘주택용 면적’이 50% 이상이면 → 주택으로 간주
예시:
- 총 연면적: 100㎡
- 주택 부분: 55㎡ → ✔️ 주택 수 포함
✅ ② 층 구분 불가 시 → 지분비율 기준 적용
건축물대장에서 상가/주택 구분이 어려운 경우에는
양도소득세 계산 시 면적 비율 또는 층별 사용 실태에 따라 판단하게 됩니다.
⚖️ 양도소득세 계산 방법: 상가와 주택 나누어서 계산
복합건물을 양도하는 경우, 주택 부분과 상가 부분을 구분하여
각각 따로 양도세를 계산합니다.
구분주택 부분상가 부분
| 과세 유형 | 양도소득세 | 양도소득세 |
| 비과세 가능성 | 1세대 1주택 비과세 가능 | ❌ 해당 없음 |
| 장기보유특별공제 | 적용 가능 | 일반 자산 기준 (적용률 낮음) |
주택으로 인정되는 면적에 대해서만 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있어요.
❗ 이런 경우 주의!
- 주택 비중이 낮은 복합건물은 전부 상업용으로 간주될 수 있습니다.
- 실제 사용 용도와 건축물대장이 일치하지 않는 경우, 세무조사 시 불이익 발생할 수 있어요.
- 상가 부분에 대해서는 비과세, 장특공 적용이 제한됩니다.
🧠 절세를 위한 실전 팁
- 주택 비율이 50% 이상인 경우: 주택 수 포함 + 비과세 가능성 검토
- 상가 비율이 높다면: 양도 시기와 방법을 조절해 절세 전략 수립
- 건축물대장·등기사항전부증명서 등 정확한 서류 확보
- 양도 전 세무사와의 상담 필수! (조정대상지역 여부에 따라 중과 여부 달라질 수 있음)
✏️ 한 줄 정리
복합건물이라도 ‘주택 비중’이 50% 이상이면 주택 수 포함!
상가와 주택은 별도로 과세되며, 비과세 적용도 주택 부분에만 한정됩니다.
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