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🏡 양도세 계산 시 주택 수에서 제외되는 주택 총정리 (2025년 기준)
양도소득세, 특히 다주택자라면 세금 부담이 어마어마하죠. 그런데 알고 계셨나요?
실제로 모든 주택이 ‘주택 수’에 포함되는 건 아니라는 사실!
오늘은 양도세 계산 시 주택 수에서 제외되는 주택 종류와 조건을 쉽고 정확하게 알려드릴게요.
📌 왜 ‘주택 수’가 중요할까?
양도소득세는 보유한 주택 수에 따라 세율이 달라집니다.
- 1세대 1주택: 비과세 가능
- 2주택 이상: 중과세율 적용 (최대 75%까지 가능)
👉 따라서, 어떤 주택이 '주택 수'에 포함되는지 정확히 아는 것이 세금을 줄이는 핵심 전략이에요.
✅ 양도세 계산 시 ‘주택 수 제외’ 주택 목록 (2025년 기준)
아래의 주택들은 일정 요건을 충족하면 ‘주택 수’에서 제외되어 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있어요.
1️⃣ 일시적 2주택
- 기존 주택을 처분하기 전에 새 주택을 먼저 취득한 경우
- 2년 이내에 기존 주택을 양도하면 새 주택만 주택 수로 인정
- 조건:
- 두 주택 모두 1세대의 실제 거주용
- 새 주택 취득 후 2년 내 종전 주택 양도
2️⃣ 상속받은 주택
- 상속으로 취득한 주택은 기본적으로 1주택 초과 여부 판단에서 제외
- 단, 상속 주택 외에 다른 주택의 보유기간과 조정대상지역 여부에 따라 달라질 수 있음
- 상속 개시일부터 5년 이내 처분 시 비과세 판단에 유리
3️⃣ 지방 저가주택
- 기준:
- 수도권·광역시 외 지역
- 양도가액 3억 원 이하
- 해당 조건을 충족하면 다주택자라도 주택 수에서 제외 가능
4️⃣ 폐가 또는 무허가 건물
- 실질적으로 거주 불가능한 주택, 즉 폐가, 무허가주택 등은 포함되지 않음
- 기초생활 미달 수준의 구조, 등기 불가 주택 등
5️⃣ 9㎡ 이하 초소형 주택
- 오피스텔, 다가구 내 초소형 주택 등
- 실제로 독립된 주거 기능이 없다고 판단되면 제외
6️⃣ 기숙사, 사원용 숙소
- 법인이 보유한 기숙사, 회사 제공 사택 등
- 주택 용도로 보지 않음 → 주택 수 제외
💡 이런 경우 주의하세요!
- 주택 수 제외 요건은 단순히 조건만 충족한다고 자동 적용되지 않습니다.
양도 시점에 국세청에 사전 해석 요청 또는 전문가 확인을 받아두는 것이 안전해요. - 일시적 2주택 요건 미충족 시 → 오히려 중과세율 적용 가능성 있음
📊 절세를 위한 전략 팁
✔️ 내 주택이 “주택 수에서 제외되는 요건”에 해당하는지 반드시 체크
✔️ 양도 전에 사전 진단을 통해 불필요한 중과세율 피하기
✔️ 상속, 증여, 재개발·재건축 등 특수 상황은 세무사 상담 필수
🔎 마무리하며
양도세 계산에서 가장 중요한 건 정확한 주택 수 판단입니다.
불필요한 세금을 피하기 위해선, 주택 수에 포함되는 주택과 제외되는 주택을 명확히 구분하고,
내 상황에 맞는 절세 전략을 세우는 것이 무엇보다 중요합니다.
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