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재개발 지역에 있는 주택이 수용되거나 현금청산을 받게 되었을 때,
“보상금도 세금 내야 하나요?” 하는 질문이 정말 많습니다.
결론부터 말씀드리면 👉 네, 재개발 보상금도 양도소득세 과세 대상입니다.
하지만 일반 주택 매매와는 과세 방식이나 혜택 적용 범위가 달라질 수 있으니 주의해야 해요.
오늘은 현금청산 보상금의 양도세 과세 여부와 절세 전략까지 확실히 정리해드립니다!
✅ 재개발 보상금(현금청산금)은 양도소득세 과세 대상입니다
재개발 사업에서 조합원이 되지 않거나 조합에서 제외돼 현금청산을 받게 되는 경우,
이는 국세청 기준으로 ‘자산의 양도’로 간주되어 양도소득세가 부과됩니다.
즉, 매매가 아니더라도 토지나 건물을 넘기고 금전 보상을 받았다면 → 세금이 발생하는 거예요.
📊 재개발 보상금, 양도세 계산은 이렇게!
재개발 보상금도 기본적으로 일반 양도세 계산 구조와 동일합니다:
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양도차익 = 보상금 - 취득가액 - 필요경비 과세표준 = 양도차익 - 기본공제(250만 원) 양도세 = 과세표준 × 세율
✅ 필요경비로 인정되는 항목
- 감정평가비
- 변호사·세무사 수수료
- 철거비 등 보상 수령에 직접 관련된 비용
⚠️ 일반 주택 매매와 다른 점은?
구분일반 주택 매매재개발 현금청산
| 양도 시점 | 매매계약일 | 협의 성립일 또는 수용재결일 |
| 보유 주택 수 영향 | 있음 | 있음 (단, 현금청산 시점 기준) |
| 주택 여부 | 분명함 | 철거 여부에 따라 주택 or 토지 |
| 비과세 혜택 | 1세대 1주택 가능 | 조건 충족 시에만 가능 |
❗ 이런 경우 주택이 아닌 '토지'로 간주됩니다
- 이미 철거되어 건물 등기 말소
- 실제 거주 이력이 없는 건물
- 주거 기능 상실된 상태 (무허가, 폐가 등)
이 경우, 주택으로 인정되지 않아
👉 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 양도소득세율 우대 등을 받지 못합니다.
🧠 절세 전략 Tip
- 주택으로 인정받을 수 있는 상태에서 청산 받는 것이 중요합니다.
- 청산 시점에 조합원 입주권으로 전환되지 않았다면, 입주권 과세와는 구분해야 합니다.
- 사전 감정평가서, 건축물대장, 주민등록 등본 등 보유 자료 확보 필수!
- 세금 계산 복잡한 경우, 반드시 세무 전문가 상담 추천드려요.
✏️ 한 줄 정리
재개발 현금청산 보상금도 양도세 대상!
다만, **‘주택으로 인정받을 수 있느냐’**가 절세의 핵심입니다.
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