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내가 집을 한 채 더 사려는데…
“취득세 중과 대상인지 아닌지, 주택 수는 어떻게 계산하나요?”
이 질문 정말 많습니다.
특히 조정대상지역에서 2주택 이상이면 취득세가 8~12%까지 중과되기 때문에,
‘주택 수’ 계산 기준은 아주 중요하죠!
이번 글에서는 취득세 계산 시 주택 수에서 제외되는 주택의 유형들을 정확하게 알려드릴게요.
✅ 주택 수, 왜 중요할까?
조정대상지역에서의 주택 수에 따라 취득세율이 확~ 달라집니다.
주택 수취득세율
| 1주택 | 1~3% (기본세율) |
| 2주택 | 8% (중과세율) |
| 3주택 이상 | 12% (최고세율) |
하지만!
모든 ‘주택’이 주택 수에 포함되는 건 아니에요.
조건에 따라 주택 수에서 제외되는 주택도 있습니다.
🧾 주택 수에서 제외되는 주택 유형 총정리
1️⃣ 분양권, 입주권
- 주택이 아님 → 주택 수 산정에서 제외
- 단, 입주해 등기하면 주택으로 간주됨
2️⃣ 60㎡ 이하의 저가 주택 (공시가 1억 원 이하)
- 주택 외 지역(수도권 제외)에서
- 전용면적 60㎡ 이하 & 공시가격 1억 원 이하일 경우
→ 주택 수에서 제외
📌 이 조건을 충족하면 임대용 소형주택으로 보고 중과 배제
3️⃣ 상속받은 주택
- 1세대가 상속으로 취득한 1주택은
→ 5년간 주택 수 제외 (5년 지나면 포함)
※ 예외는 있으나 대부분 중과 배제 대상에 해당됨
4️⃣ 미분양 등 취득 후 철거 목적의 주택
- 건축허가를 받아 철거하고 신축할 경우
→ 철거 전 임시 거주용 주택은 주택 수 미포함
5️⃣ 문화재 보호구역 내 주택, 재해 피해 주택
- 해당 법령에 따라 사용 제한을 받는 경우
→ 실사용 목적이 아니라면 제외 가능
6️⃣ 지분만 소유한 주택
- 주택 전체를 단독으로 소유하지 않은 경우 (지분 소유)
→ 일정 조건 하에 주택 수 제외
※ 단, 지분 비율이 크면 주택으로 포함될 수 있으므로 주의
❗ 헷갈리기 쉬운 케이스
유형주택 수 포함 여부
| 분양권 | ❌ 제외 |
| 입주권 | ❌ 제외 (단, 준공 시 포함) |
| 상가주택 (상가 90% 이상) | ❌ 제외 |
| 오피스텔 (거주용 사용 중) | ⭕ 포함 가능 |
| 공유 지분 주택 | ⚠️ 조건에 따라 포함/제외 |
💡 세무 팁
- 주택 수 계산 기준일은 취득일 기준
- 등기부상 '용도'와 실제 사용 형태가 다르면 세무서 기준에 따라 다르게 판단될 수 있어요
→ 예: 오피스텔을 실거주 중이면 주택으로 간주될 수 있음 - 건축물대장과 등기사항전부증명서로 용도 확인 필수!
✏️ 한 줄 정리
“주택을 몇 채 갖고 있느냐”보다
“중과세율 산정 시 주택 수로 들어가는 주택이 몇 채냐”가 핵심입니다!
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