📈 장기보유특별공제란?
장기보유특별공제는 부동산을 오랜 기간 보유한 경우 양도소득세를 줄여주는 제도입니다.
보유한 기간에 따라 공제율이 점점 높아지며, 최대 80%까지 공제받을 수 있어 절세에 매우 중요합니다.
🧮 장기보유특별공제 계산법
장기보유특별공제액은 다음과 같이 계산됩니다:
양도차익 × 보유기간별 공제율 = 공제금액
- 공제 대상은 1세대 1주택 또는 조합원 입주권 등 비과세 요건 충족 주택이어야 합니다.
- 조정대상지역 거주요건이 있는 경우, 단순히 보유만이 아니라 거주기간도 함께 충족해야 공제 적용 가능해요.
📊 2025년 기준 장기보유특별공제율
🔹 1세대 1주택자 (거주 요건 포함 시)
| 3년 | 24% |
| 4년 | 32% |
| 5년 | 40% |
| 6년 | 48% |
| 7년 | 56% |
| 8년 | 64% |
| 9년 | 72% |
| 10년 이상 | 80% |
※ 보유기간과 거주기간을 각각 4%씩 반영해서 계산합니다. 예를 들어, 5년 보유 + 5년 거주라면 5×4% + 5×4% = 40% 공제가 되는 구조입니다.
🚫 주의할 점
- 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 않으면 공제 적용이 제한될 수 있습니다.
- 다주택자, **단기 보유자(2년 미만)**는 해당 공제 대상이 아니므로 적용되지 않아요.
📝 실전 예시
10년 이상 보유 + 10년 이상 거주한 1세대 1주택자가 주택을 팔아 양도차익이 2억 원 발생했다면:
공제액 = 2억 × 80% = 1억 6천만 원
과세표준 = 2억 - 1억 6천만 원 - 기본공제(250만 원) = 3,750만 원
→ 이에 대한 세율을 적용해 양도소득세를 계산합니다.
장기보유특별공제는 양도소득세 부담을 획기적으로 줄여주는 핵심 절세 포인트입니다. 보유와 거주 전략을 미리 세우는 것이 중요하겠죠?
필요하시면 실제 계산기 포맷이나 다주택자 사례도 함께 넣어드릴게요. 더 추가하고 싶은 내용 있으신가요?
나의 말:
많은 분들이 “1세대 1주택이면 양도세 안 내는 거 아니야? 그런데 왜 장기보유특별공제를 따져야 해?” 하고 궁금해하시죠.
결론부터 말씀드리면, 모든 1세대 1주택이 무조건 비과세인 것은 아니기 때문입니다.
📌 비과세에도 조건이 있다!
1세대 1주택 비과세 요건 중 하나는 바로 양도가액이 12억 원 이하여야 한다는 점이에요.
만약 주택을 12억 초과 금액에 양도하게 되면, 초과분에 대해서는 양도소득세가 부과됩니다.
예를 들어볼게요:
- A씨의 아파트 양도가액이 15억 원이고, 1세대 1주택 조건을 충족한다면?
- 12억 원까지는 비과세
- 초과분 3억 원에 대해서는 과세
👉 이때, 과세 대상 3억 원에 대해 장기보유특별공제를 적용할 수 있어요!
즉, 전체 금액이 아닌 과세 대상 금액을 줄여주는 역할을 하게 되는 거죠.
✅ 장기보유특별공제의 핵심 역할
정리하자면, 장기보유특별공제는 다음과 같은 경우에 필요합니다:
- 1세대 1주택이라도 양도가액이 12억 원 초과인 경우
- 비과세 요건을 일부 충족하지 못해 과세 대상이 있는 경우
- 조정대상지역 외의 2년 이상 보유한 1주택자 중 비과세 적용이 어려운 경우
이처럼 장기보유특별공제는 ‘비과세를 벗어난 부분’에 대한 세금 부담을 줄이기 위한 핵심 절세 수단이랍니다.
💬 마무리 TIP
1세대 1주택이라 해도, 부동산 가격 상승으로 인해 양도차익이 커질수록 과세 구간에 들어갈 가능성도 커집니다.
따라서 “나는 비과세니까 상관없다”는 생각보다는, 공제 적용 가능성까지 함께 고려해서 절세 계획을 세우는 게 중요해요.